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房地產會超預期嗎?

文 | 鍾正生 錢偉  
報告摘要
2019年1-2月中國房地產投資超預期增長,商品房銷售邊際惡化程度有限。大方向上,地產周期向下較為明確,但在節奏上,房地產還會有超預期的表現麼?
 
蓄力待發的一二線銷售:30個大中城市1-2月房屋銷售回落,指向一二線城市的房屋銷售起色不大,但後勁仍可期待:一是,今年春節前一二線城市房屋銷售偏冷,但春節後回暖勢頭良好,較去年同期大幅增加;二是,一二線城市新房價格在年初繼續走高,不僅顯示需求依然旺盛,也指向市場對於未來一二線城市房地產繼續複蘇的預期並不悲觀;三是,置業需求逐漸從“返鄉”轉向“留城”,對一二線城市的需求是一定利好。四是,去年同期推盤與銷售基數較高,春節錯位有利於今年3月銷售增速的回升。
 
逆勢攀升的地產投資:1-2月房地產地產投資超預期,建安投資增速反彈是核心。往後看,土地購置費增速下降懸念不大,但我們看好建安投資的韌性。1)短期內,雖然新開工增速可能繼續走低,但施工麵積增速可能呈現較為穩定的增長;2)土地購置費的下降,有利於資金向建安投資傾斜;房企債券融資繼續改善,信用利差繼續收窄;房貸利率放鬆已有一定成效;隨著資金來源邊際改善,單位麵積施工強度或迎來回升。3)彙總已公布各省市今年棚改計劃,下調幅度在27%左右,市場對棚改減量的負麵衝擊也許過於悲觀。今年上半年即使土地購置費累計零增長,但建安投資有望回升至6-7%,地產整體投資仍可能維持在5%左右。
 
蠢蠢欲動的土地市場:2019年以來,100城土地成交樓麵均價與溢價率均大幅回升,土地市場似有回暖之勢。需求端看,房企拿地熱情並未大幅轉冷,在三四線棚改熱度消退的背景下,對二線城市的爭奪提前開始。更多企業加入競爭,會進一步推升土地市場熱度。供給端看,我們推測地方政府主動減少了土地出讓規模。一是,由於專項債提前發行,年初地方政府對於土地出讓金的依賴下降。二是,去年三季度地價下行壓力變大,地方政府通過減少供給穩定地價和房價。
 
地產投資短期內有支撐,政策放鬆節奏不會太快。曆史上,房地產銷售負增後,房地產投資必大跌的情形,目前看來還不是一個迫近的、嚴重的風險。開年以來,地價與房價平穩增長,房地產投資仍有韌性,市場預期亦未見大幅波動。基於此,雖然目前對更大範圍和更高程度房地產政策放鬆的呼籲開始增多,但政府對房地產調控政策的調整會更加張弛有度,也更加從容淡定。一方麵,短期內政策大麵積放鬆概率較小,政策大起大落、市場陡升陡降的曆史有望不再重演;另一方麵,政府更加重視將短期的逆周期調控與中長期的長效機製建設(比如熱議中的房產稅)結合起來,這將為房地產投資的平穩運行與中國鳳凰彩票的有序轉型奠定基礎。
 
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文章原載於“莫尼塔宏觀研究”微信公眾號
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