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房地產投資敲響警報——1-2月鳳凰彩票增長數據點評

文 | 鍾正生 張璐 
報告摘要
2019年1-2月鳳凰彩票數據顯示,中國鳳凰彩票下行壓力凸顯,中國鳳凰彩票在企穩之前還要經曆一個絕不輕鬆的探底過程。
 
工業生產繼續放緩,產品供需條件仍在惡化。尤其是,外商及港澳台投資企業延續去年6月以來增速下滑的態勢、並掉入負增長。這或與中美貿易摩擦有很大關聯,高度不確定政策的前景挫傷企業生產意願。
 
固定資產投資處於緩慢爬升狀態,但下行風險增大,尤其是房地產投資。基建投資延續溫和回升勢頭,符合市場共識,而製造業和房地產投資“一下一上”都比較意外。
 
製造業投資累計同比的減速來得比較突然,但當月同比增速從去年10月即已開始趨勢回落。2019年以來,政府大力推進民企紓困政策,而製造業投資仍然持續減速,意味著後續民企紓困政策還會得到更大力度的推進,降準、降息的可能性大大提升。
 
房地產投資增速雖出現跳升,但土地購置、房屋竣工、施工、新開工麵積的當月同比增速均顯著的回落。我們推測房地產投資增速上升主要由土地購置費滯後計入所推動。不僅如此,房地產銷售麵積為2015年6月以來首度掉入負增長。從曆史經驗來看,這是個非常危險的信號,2006年以來的三個房地產銷售負增長的時期,都出現了房地產投資的斷崖式下跌。
 
2019年貨幣信用環境放鬆,有助於提振一二線城市房地產銷售和改善房企融資狀況,但這或許需要至少半年的傳導時滯(貸款利率下行-全國房地產銷售-房地產投資回升)。在此之前,房地產投資出現滑坡的可能性較大,這也決定中國鳳凰彩票企穩至少要到三季度。
 
消費的拖累因素從汽車轉向居民日常消費和房地產相關消費上來,形勢更加不利。尤其值得關注的是,1-2月城鎮調查失業率達到5.3%,創2018年以來最高,就業狀況切實惡化。
 
一、工業供需皆弱
 
工業生產繼續放緩,外商投資企業拖累最為顯著,產品需求仍在惡化。1-2月工業增加值增速進一步回落0.4個百分點,至5.3%,季調環比保持在0.43%的較低水平上,工業生產景氣度不好。分所有製類型看,國有及私營企業工業增加值均有所提速,股份製企業有所回落,外商及港澳台投資企業延續去年6月以來增速下滑態勢、並掉入負增長(圖表1)。外企工業增加值增速滑坡或與中美貿易摩擦有很大關聯,政策前景的不確定性挫傷了企業生產意願。1-2月工業產銷率下降至97.9%,同比增速小幅回升至-0.3%,去年6月以來產銷率同比就滑入負增長,產品需求狀況惡化,1-2月僅略有好轉(圖表2)。
 
二、房地產投資敲響警報
 
固定資產投資處於緩慢爬升的狀態,但下行風險增大,尤其是房地產投資。1-2月固定資產投資同比增長6.1%,延續了去年9月以來緩慢回升的態勢,回到去年5月水平。其中,基建投資延續溫和回升勢頭,符合市場共識,而製造業和房地產投資都比較意外(圖表3)。
 
製造業投資累計同比從9.5%下降到5.9%,減速來得比較突然。但觀察當月同比,製造業投資增速從去年10月即已開始趨勢性回落(圖表4)。2019年以來,政府大力推進民企紓困政策,而製造業投資仍然持續減速,意味著後續民企紓困政策還會得到更大力度推進,降準、降息的可能性大大提升。
 
房地產投資累計同比從9.5%的高位進一步跳升至11.6%,但分項數據均惡化。我們推測房地產投資增速上升主要由土地購置費滯後計入所推動。1-2月購置土地麵積大幅下挫至-34.1%,房屋竣工、施工、新開工麵積的當月同比均出現顯著回落(圖表5)。1-2月房地產銷售麵積降至-3.6%,為2015年6月以來首度掉入負增長。從曆史經驗來看,這是個非常危險的信號,2006年以來的三個房地產銷售負增長的時期,都出現了房地產投資的斷崖式下跌(圖表6)。1-2月房地產開發資金來源也明顯減速至2.1%,自籌資金、定金及預收款都出現了大幅滑坡。不過,每年1-2月房地產投資資金來源都呈現較大波動,對其後續演變仍需觀察。我們認為,2019年貨幣信用環境放鬆,有助於提振一二線城市的房地產銷售和改善房企融資狀況,但這或許需要有半年左右的傳導時滯(貸款利率下行-全國房地產銷售-房地產投資回升),在此之前,房地產投資出現滑坡的可能性較大。這也決定中國鳳凰彩票企穩要到三季度。
 
三、消費形勢更加不利
 
消費的拖累因素從汽車轉向居民日常消費和房地產相關消費上來,形勢更加不利。1-2月社會消費品零售總額同比保持在8.2%的低位,消費表現疲軟。分項中,鳳凰彩票辦公和通訊器材類零售增速顯著提升,化妝品和金銀珠寶消費也顯著提速,汽車消費增速出現一定修複。而與居民日常消費緊密相關的中西藥品、日用品和服裝小幅都有所減速,油價上漲壓製石油製品類消費,與房地產銷售相關的建築裝潢、家電、家具類消費出現明顯減速(圖表7、圖表8)。尤其值得關注的是,1-2月城鎮調查失業率達到5.3%,創2018年以來最高,就業狀況切實惡化,勢必體現在對消費的衝擊上來。
 
文章原載於“莫尼塔研究”微信公眾號(2019年3月15日)
 
 
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